1. BPE 1233- PENILAIAN HARTA TANAH
KULIAH 2:
KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
LECTURE 2

2. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
Kandungan:
2. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.1 Konsep Tanah dan Harta Tanah
2.2 Prinsip pelaburan harta tanah
2.3 Penilaian dan analisis pelaburan
2.4 Kos, Harga dan Nilai

3. Konsep Tanah dan Harta Tanah
Takrif Tanah – dari sudut undang-undang tanah ditakrifkan sebagai:
Mukabumi dan semua benda yang menjadi mukabumi itu
Tanah yang di bawah mukabumi dan semua benda yang terkandung di dalamnya
Semua tumbuhan dan keluaran semula jadi seperti pokok-pokok
Semua benda yang terlekat pada mukabumi atau yang dilekatkan secara kekal pada apa-apa benda yang terlekat pada mukabumi samada di atas atau di bawah mukabumi itu
Tanah yang diliputi air

4. Konsep Harta Tanah
Harta…merujuk kepada benda-benda atau perkara yang berharga yang boleh dimilikki oleh manusia
Harta tanah…..di Malaysia sekiranya objek harta yang dirujuk adalah harta ketara yang tak alih, istilah yang digunakan adalah “tanah” sepeti yang ditakrifkan dalam Sek.5, KTN. Lain-lain negara Komonwel menggunakan istilah “harta tanah” atau “real property or real estate”
Di Malaysia, semua harta (iaitu harta tak alih) adalah merupakan harta tanah
Harta alih (personal property/tangible assets) pula adalah selain dari yang didefinisikan sebagai harta tanah. Tiada undang-undang khusus bagi harta alih. Ini termasuk kenderaan, loji, jentera, perabot dan peralatan lain
Bagi harta tak ketara (intangible assets) pula, ianya di bawah bidang harta intelek seperti paten, tanda niaga, hak cipta etc.

5. HARTA TANAH –menurut istilah “dari ruang udara hingga ke pusat bumi” – tanah ialah apa yang ada di atas pemukaan bumi, bumi dan di bawah permukaannya hingga ke perut bumi.
WALAUBAGAIMANAPUN, praktisnya di Malaysia- tanah dan galian atau batu-batan yang terdapat di bawah permukaan bumi kepunyaan pihak berkuasa negeri. Sebab itulah, emas yang hendak dilombong perlu mendapat lesen dahulu

6. Owner tanah boleh menggunakan tanah secara yang disukainya selagi tidak menimbulkan gangguan pada jiran-jirannya iaitu pemilik harta tanah bersebelahan.

7. Konsep Tanah dan Harta Tanah-cont
Konsep penilaian dalam harta tanah
Penilai menganggarkan nilai dan BUKAN menentukan nilai
Penilai diperlukan kerana terdapat imperfection dalam pasaran harta tanah-terdapat perbezaan pasaran bagi HT dan ‘pasar’ komoditi lain CHARACTERISTICS OF PROP MRKTS.doc
Nilai HT berkait rapat dengan apa yang perlu dinilai, untuk siapa dan pelbagai faktor yang mempengaruhi nilai

8. Ciri-ciri harta tanah CIRI-CIRI HARTA TANAH
Sifat kelainan – tidak sama dengan satu sama lain – beza dari segi lokasi, kedudukan, sifat-sifat fizikal. Tiada harta tanah yang terletak pada satu lot kecuali rumah pangsa, kondominium serta apartment – ada juga perbezaannya.
Tahan lama – tanah yang dibina bangunan akan bertahan sehingga 60 tahun sebelum dirobohkan. Tanah dan tapak akan kekal kecuali hakisan. Sifat tahan lama ini membolehkan manusia terfikir alternatif pelaburan terbaik terhadap tanahnya.

9. Ciri-ciri harta tanah CIRI-CIRI HARTA TANAH
Boleh menimbulkan pelbagai kepentingan samada kekal, sementara, pajak atau pajak kecil kepentingan lain – hak laluan, hak cahaya, hak ruang udara, lesen tumpangan sementara (TOL)
Harga pasaran atau modal – adalah tinggi. Beli harta tanah – tinggi nilainya berbanding pendapatan pada masa itu.
Perundangan mengawal harta tanah. Banyak Akta yang terlibat cth KTN, Akta Perancangan Bandar dan Wilayah. Harta tanah sangat peka kepada perubahan undang-undang.

10. Ciri-ciri harta tanah CIRI-CIRI HARTA TANAH
Penawaran harta tanah adalah terhad. Tanah tidak boleh ditambah kuantiti. Cuma boleh di tambah bilangan tingkat bangunan.
Permintaan terhadap harta tanah adalah tinggi berbanding penawaran.
Harta tanah dibeli utk tujuan pelaburan. Sewakan, tinggal sendiri dan spekulasi. Pendapatan pelaburan – sewa dan spekulasi ialah laba modal.
Melibatkan kos pengurusan yang tinggi – cukai tanah, cukai pintu, pembaikan bangunan, insuran, pengurusan bangunan, kos pindah milik.
*** SEBELUM SESEORG MELABUR DLM HARTA TANAH – PERLU TAHU CIRI-CIRINYA DULU.

11. KEPENTINGAN HARTA TANAH
♫LAND IS A STATE MATTER. TANAH KEPUNYAAN PIHAK BERKUASA NEGERI – SEKSYEN 40 KTN.
KATEGORI KEPENTINGAN HARTA TANAH;
KEPENTINGAN KEKAL
Pemilik kekal sesuatu harta tanah.boleh melakukan apa saja tanpa memberi gangguan pada jiran. Boleh memindahmilikkan kepada orang lain
KEPENTINGAN PAJAK
Kepentingan kekal dipajakkan pada sesuatu tempoh.kepentingan terhad. Tidak boleh memindahmilikkan- pajakan kecil.
KEPENTINGAN PAJAKAN KECIL
Pemajak mendapat izin dari tuan tanah (pempajak) utuk memajak kecil kepada pihak ketiga. Biasanya sewa yang dibayar oleh pihak ketiga lebih tinggi daripada sewa pemajak kepada tuan tanah.

12. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.1 Prinsip pelaburan harta tanah
Pengaruh harta tanah dan pelaburan harta tanah kepada ekonomi
Faktor pengeluaran – sediakan ruang untuk aktiviti ekonomi dan pengeluaran
Aset korporat – aset merupakan nilai utama dalam penyata imbangan sesebuah company
Alat pelaburan – pelaburan utama bagi pelabur individu atau institusi.
olehkerana, pelaburan melibatkan bayaran awal dan pendapatan masa hadapan maka PENILAIAN diperlukan untuk menentukan nilai modal (nilai pasaran) atau kenaikan nilai pada masa hadapan (pelaburan harta tanah).

13. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.2 Penilaian dan analisis pelaburan
Penilaian HT merangkumi:
Nilai pasaran (market valuation)
Analisis pelaburan (investment analysis)
Market valuation ; an estimate of the possible exchange value in the market, the price at which the property will be sold (D. Isaac,2002)
Estimate made before the transaction takes place
Based on the Valuer’s knowledge of local market conditions and transactions
It requires:
Knowledge of market data
The contact in which market transactions are being made
Basis of calculations used in the market to assess the market value

14. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.2 Penilaian dan analisis pelaburan-cont
Investment analysis ; is the assessement of worth of an investment . The analysis done after the transaction takes place. (D. Isaac,2002)
Returns arising from the investment can be assessed for a number of reasons:
Compared to the price paid, is it worth paying the amount for the property?
Whether investment is over-priced or under-priced?
Etc…(further reading D.Isaac, 2002)

15. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.3 Kos, Harga dan Nilai
Kos – merupakan amaun yang diperlukan untuk mengeluarkan sesuatu barangan atau perkhidmatan. Ianya merupakan historical fact.
Contoh: kos mengeluarkan bola
Contoh: kos membina sebuah rumah banglo di Parit Raja adalah RM45,000.00

16. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.3 Kos, Harga dan Nilai- cont
b. Harga – merupakan amaun yang diminta, ditawarkan atau yang telah dibayar untuk sesuatu barangan atau perkhidmatan. Ianya juga merupakan historical fact. Harga mengambil kira faktor keuntungan serta kos-kos lain yang terlibat eg. Pengangkutan, buruh dll.
Contoh: kos mengeluarkan bola tetapi harga di pasaran adalah RM7.50
Contoh: kos membina sebuah rumah banglo di Parit Raja adalah RM45, tetapi harga kepada pembeli adalah RM60,000.00

17. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.3 Kos, Harga dan Nilai- cont
Nilai (Value) – sejumlah wang yang diandaikan menyamai nilai harta tanah yang hendak dinilai. Nilai kini untuk memperolehi pendapatan di masa hadapan.
EC Value Determinants.doc

18. KONSEP PENILAIAN HARTA TANAH
2.3 Kos, Harga dan Nilai- cont
Nilai pasaran - adalah anggaran amaun yang boleh diperolehi dari sesuatu aset itu apabila ianya bertukar tangan pada tarikh nilaian yang ditetapkan, antara seorang pembeli dan penjual yang rela, di dalam transaksi biasa (an arm’s-length transaction) selepas kedua-dua pihak bertindak dengan berpandukan pengetahuan, kebijaksanaan serta tanpa sebarang paksaan.

19. Other Types of Value Existing Use Value
MV of property in its existing use (not taking into consideration the potential)
Investment Value
value of the prop. for a particular investor
Rateable Value – for rating purposes
Insurable Value – for insurance purposes
On Going Concern Value – value of the business as a whole

20. Further Reading: Penilaian Harta Tanah – Dr. Ismail Omar
Property Valuation Principles – David Isaac
PropertyWise newsletter from EC PTL
MVS from BOVEA website