1. WuV-Kurs Sachenrecht II Professor Dr. Jan Lieder, LL.M. (Harvard)

2. Termin- und Stoffplan 18. 5. 2015Einführung; Eigentumsübertragung an Liegenschaften; Grundzüge des Grundbuchrechts 19. 5. 2015 Dingliches Vorkaufsrecht, EBV 26. 5. 2015 Vormerkung I; Grundlagen und klassische Probleme 1. 6. 2015Grundbuchfähigkeit der GbR; Vormerkung II 2. 6. 2015 Hypothekenrecht I 8. 6. 2015Hypothekenrecht II 9. 6. 2015Grundschuldrecht I 15. 6. 2015Grundschuldrecht II; Wettlauf der Sicherungsgeber 16. 6. 2015 Miteigentum, Grunddienstbarkeit; Abschluss

3. Sachverhalt zu Fall 1 (Ausgangsfall) Ausgangsfall: E verkauft am 01.02.2015 sein Grundstück in Lübeck an K. E erklärt in der notariellen Urkunde zugleich die Auflassung, welche K annimmt. Alsbald verliert K beim Glückspiel viel Geld, sodass er das Grundstück schon am 24.02.2015 an den Pensionär P formgerecht verkauft. Auch zwischen K und P erfolgt die Auflassung. In der Folge stellt P den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch. Da K das Glück im Spiel auch weiterhin fehlt, wird über sein Vermögen am 04.04.2015 das Insolvenzverfahren eingeleitet. Am 15.04.2015 wird P als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. E hat noch immer keine Zahlung von K erhalten und glaubt angesichts des Insolvenzverfahrens auch nicht mehr daran. Deshalb verlangt er von P nun Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Mit Recht?

4. Lösung zum Ausgangsfall A. Anspruch aus § 894 BGB (+), wenn formelle und materielle Rechtslage divergieren I. Formelle Rechtslage - P ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen II. Materielle Rechtslage - für Anspruch aus § 894 BGB müsste E noch immer Eigentümer des Grundstücks sein 1. Ursprünglich (historische Prüfung) - E war Eigentümer

5. Lösung zum Ausgangsfall 2. Übertragung des Eigentums von E an K, §§ 873 I, 925 BGB - E könnte Eigentum auf K übertragen haben a) Einigung, §§ 873 I, 925 BGB - die Auflassung wurde erklärt (Trennungsprinzip) b) Eintragung, § 873 I BGB - aber: K wurde im Grundbuch nie eingetragen - die Eintragung ist für den Eigentumserwerb aber gerade konstitutiv (vgl. amtliche Überschrift sowie Norminhalt von § 873 BGB) c) Ergebnis zu 2. - keine Eigentumsübertragung von E an K

6. Lösung zum Ausgangsfall 3. Übertragung des Eigentums von E an P, §§ 873 I, 925 BGB - direkte Verhandlungen zwischen E und P nicht ersichtlich - darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür, dass K als Vertreter i.S.v. § 164 I BGB handelt. - Daher keine Eigentumsübertragung von E an P 4. Übertragung des Eigentums von K an P, analog §§ 873 I, 925 BGB - K könnte das Eigentum gem. §§ 873 I, 925 BGB an P übertragen haben a) Einigung, §§ 873 I, 925 BGB - hat am 24.02.2014 stattgefunden b) Eintragung, § 873 I BGB - P wurde am 15.04.2014 im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen

7. Lösung zum Ausgangsfall c) Einigsein (vgl. § 873 II BGB) - K und P müsste sich im Zeitpunkt der Eintragung noch immer einig sein -hier (+) d) Berechtigung, § 873 I BGB - K müsste berechtigt gewesen sein, das Eigentum zu übertragen -grds. nur der Eigentümer (vgl. § 903 BGB) -K war im fraglichen Zeitpunkt noch nicht Eigentümer des Grundstücks, es fehlte die Eintragung (s.o.). aa) Übertragung eines Anwartschaftsrechts, analog §§ 873 I, 925 BGB K könnte an P aber jedenfalls ein Anwartschaftsrecht übertragen haben, welches mit der Eintragung zum Vollrecht erstarkte (Übertragung durch bloße Auflassung)

8. Lösung zum Ausgangsfall -fraglich ist daher, ob K ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück hatte -grds. entsteht Anwartschaftsrecht, „wenn von dem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr einseitig zerstören kann“. -str. ist, ob und wann bei der Veräußerung eines Grundstücks ein Anwartschaftsrecht entsteht (1) Allein bindende Auflassung erforderlich nach e.A. reicht allein die bindenden Auflassung, da der Erwerber damit hinreichend abgesichert ist: -das zeigt sich in § 13 GBO: der Erwerber kann den Antrag auf Eintragung selbst stellen -durch die Regel des § 17 GBO sei er infolge des Antrags zwar nicht absolut, aber in „gewisser“ Hinsicht geschützt

9. Lösung zum Ausgangsfall (2) Bindende Auflassung und Antrag auf Eintragung erforderlich nach a.A. ist zur bindenden Auflassung der gestellte Antrag nach § 13 GBO notwendig: -das Anwartschaftsrecht ist wesensgleiches Minus zum Vollrecht; für letzteres verlangt § 873 I BGB unstreitig die Eintragung, sodass darauf für das Anwartschaftsrecht nicht völlig verzichtet werden kann. -insb.: nach der ersten Auffassung entstünde ein Anwartschaftsrecht selbst dann, wenn gem. der Parteivereinbarung der Antrag nach § 13 GBO noch nicht gestellt wurde, weil dies (aus verschiedensten Gründen) noch gar nicht passieren soll. (3) Gar kein Anwartschaftsrecht nach a.A. entsteht gar kein Anwartschaftsrecht -§ 17 GBO gebe anders als § 161 BGB für bewegliche Sachen keine ausreichende Rechtssicherheit -es besteht zudem kein Rechtsbedürfnis, weil der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung ausreichend durch eine Vormerkung gesichert werden kann

10. Lösung zum Ausgangsfall (4) Stellungnahme -Gegen die zuerst genannte Auffassung sprechen (fast zwingend) die von der zweitgenannten Auffassung vorgetragenen Argumente: Eintragungserfordernis sollte wenigstens rudimentär gewahrt werden, um das Anwartschaftsrecht als wesensgleiches Minus zu charakterisieren -Nach der zweiten und dritten Ansicht ist im Fall (noch – da B keinen Antrag nach § 13 GBO gestellt hat) kein Anwartschaftsrecht entstanden. Eine Streitentscheidung zwischen diesen beiden ist daher redundant Anm.: Die zweite Auffassung stellt die vom BGH vertretene h.M. dar! (5) Ergebnis zu aa) - K hatte kein Anwartschaftsrecht erworben und konnte ein solches daher nicht an P übertragen

11. Lösung zum Ausgangsfall bb) Übertragung des Eigentums an P mit Einwilligung des E gem. §§ 873 I, 925, 185 I BGB K könnte nach § 185 I BGB berechtigt gewesen sein, das Eigentum an P zu übertagen (1) Zustimmung von E zur Veräußerung durch K -explizite Erteilung einer Ermächtigung ist nicht ersichtlich -aber: die Auflassungserklärung ist i.d.R. mit einer konkludenten Einwilligung zur Weiterveräußerung verbunden -veräußernder Eigentümer wird in seiner Rechtsstellung nicht mehr beeinträchtigt; der Erwerber hingegen hat bereits während der (teils langen) Dauer der Grundbucheintragung ein wirtschaftliches wie rechtliches Interesse an der Weiterveräußerung -damit war K grds. nach § 185 I BGB ermächtigt, das Eigentum zu übertragen

12. Lösung zum Ausgangsfall (2) Berechtigung im maßgeblichen Zeitpunkt K müsste auch im maßgeblichen Zeitpunkt, also grds. bis zum vollständigen Erwerb des Rechts, zur Übertragung berechtigt gewesen sein -problematisch ist, dass über das Vermögen des K noch vor Eintragung des P das Insolvenzverfahren eröffnet wurde -nach § 80 I InsO geht die Verfügungsbefugnis auf den Insolvenzverwalter über; spätere Verfügungen sind nach § 81 I 1 InsO unwirksam -davon erfasst sind ebenfalls solche Verfügungen, mit denen auch über das eigene Vermögen disponiert wird -aber: die Eröffnung des Insolvenzverfahrens könnte nach § 878 BGB ohne Auswirkung auf den Eigentumserwerb sein -Dazu müsste die Norm allerdings analog darauf anwendbar sein, dass für den nach § 185 I BGB Berechtigten eine nachträgliche Verfügungsbeschränkung eintritt

13. Lösung zum Ausgangsfall (i) Keine Analogie dies wird von einer Auffassung (BGH) verneint: -klarer Wortlaut von §§ 878, 185 I BGB: Der Berechtigte werde keinesfalls Rechtsinhaber i.S.v. § 878 BGB -kennzeichnend sei ferner, dass eine Einigung über eine Rechtsänderung mit einem noch gar nicht im Grundbuch Eingetragenen intendiert werde; der potentielle Erwerber löse sich damit selbst vom Eintragungszwang, an den § 878 BGB aber gerade anknüpfe (ii) Analogie zulässig - die Gegenauffassung (h.L.) wendet § 878 BGB entsprechend an:

14. Lösung zum Ausgangsfall -Normzweck sei, dass der Erwerber umfassend zu schützen ist -er müsse also gerade auch vor Nachteilen geschützt werden, die aus der staatlichen Mitwirkung (hier: lange Zeit zwischen Antrag nach § 13 GBO und tatsächlicher Eintragung) entstehen -bestünde das Eintragungserfordernis nicht, wäre der Rechtserwerb ohnehin wirksam herbeigeführt; daher ist eine Ermächtigung nach § 185 I BGB mit einer Stellvertretung des Rechtsinhabers gleichzustellen (iii) Stellungnahme -die Schutzwürdigkeit des Erwerbers verlangt es, § 878 BGB entsprechend heranzuziehen; insb. ist dies auch eine konsequente Umsetzung der Aussage, dass eine Auflassungserklärung i.d.R. mit einer Ermächtigung nach § 185 I BGB verbunden sei -daher war die Insolvenz analog § 878 BGB ohne Auswirkung auf den Eigentumserwerb von P

15. Lösung zum Ausgangsfall (3) Ergebnis zu bb) - K hat das Eigentum als Berechtigter i.S.v. § 185 I BGB an P übertragen e) Ergebnis zu 4. - K hat das Eigentum an P gem.§§ 873 I, 925, 185 I BGB übertragen 5. Ergebnis zu II - P ist auch materieller Eigentümer des Grundstücks B. Ergebnis zum Ausgangsfall - E hat keinen Anspruch auf Grundbuchberichtigung

16. Sachverhalt zu Fall 1 (Abwandlung) E ist nur Bucheigentümer des Grundstücks. Der eigentliche Eigentümer X ist der Alleinerbe des vorherigen Eigentümers Y, weiß davon allerdings nichts. E verkauft das Grundstück am 01.02.2015 an den gutgläubigen K. Die Auflassung wird erklärt und ein Antrag auf Eintragung im Grundbuch gestellt. Das Grundbuchamt lehnt diesen jedoch zu Unrecht ab. Danach bewilligt E dem P, der zwar die Vereinbarung mit K, nicht aber das Eigentum des X kannte, auf Grund eines Darlehens eine jedenfalls formwirksame Hypothek an dem Grundstück. Der Hypothekenbrief wird ausgestellt und an P übergeben. Letztlich hat K es durch eine Beschwerde geschafft, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden. P verlangt nun von K die Duldung der Zwangsvollstreckung. Mit Recht?

17. Lösung zur Abwandlung A. Anspruch aus § 1147 BGB K muss die Zwangsvollstreckung dulden, wenn die Hypothek wirksam ist und keine Gegenrechte bestehen I. Wirksamkeit der Hypothek, §§ 1113ff., 873 I BGB - Zugunsten von P muss wirksam eine Hypothek bestellt worden sein 1. Zu sichernde Forderung, §§ 1113 I, 1115 I BGB - eine bestehende Geldforderung existiert in der Darlehensforderung des P gem. § 488 I 2 BGB 2. Einigung über Bestellung einer Hypothek, §§ 873 I, 1113 BGB - eine Einigung liegt vor

18. Lösung zur Abwandlung 3. Ausstellung und Übergabe des Hypothekenbriefes, §§ 1116 I, 929 ff. BGB - der Hypothekenbrief wurde lt. Sachverhalt ausgestellt und an P übergeben 4. Eintragung im Grundbuch - lt. Sachverhalt ist die Hypothek formwirksam 5. Berechtigung des Bestellers - E müsste zur Bestellung der Hypothek auch berechtigt gewesen sein - dies ist grds. nur der Eigentümer eines Grundstücks, § 903 BGB - E war bloß Bucheigentümer; tatsächlicher Eigentümer war hingegen X - in Betracht kommt daher allenfalls ein gutgläubiger Ersterwerb der Hypothek nach § 892 BGB

19. Lösung zur Abwandlung a) Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäfts - auf Veräußerer und Erwerberseite stehen unterschiedliche Parteien (P und E) - mithin liegt ein Verkehrsgeschäft vor b) Unrichtigkeit des Grundbuchs - E ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, obwohl X der Eigentümer des Grundstücks ist c) Guter Glaube von P - P wusste nur um die Geschäfte mit K, nicht um das wahre Eigentum - ohnehin würde für § 892 I BGB allein positive Kenntnis schädlich sein

20. Lösung zur Abwandlung d) Kein Widerspruch - ein Widerspruch nach § 899 BGB ist nicht im Grundbuch eingetragen e) Ergebnis zu 5. -Mithin konnte P eine Hypothek vom Nichtberechtigten E bestellt bekommen II. Hypothek erloschen - keine Anhaltspunkte ersichtlich III. Zwangsvollstreckung durchsetzbar - K könnte allerdings Gegenrechte haben:

21. Lösung zur Abwandlung 1. §§ 273 I, 894 I BGB - K könnte aus einem Grundbuchberichtigungsanspruch eine Einrede gegen die Hypothek haben - Aber das Grundbuch ist nicht unrichtig: P wurde vom Nichtberechtigen qua gutgläubigen Erwerbs eine Hypothek an dem Grundstück wirksam bestellt - Dies gilt auch unabhängig davon, ob K zu diesem Zeitpunkt ein Anwartschaftsrecht am Grundstück hatte oder nicht - Somit scheidet eine Einrede aus §§ 273 I, 894 BGB aus 2. §§ 853, 823 I, 249 I BGB -könnte sich aus § 853 BGB ergeben, wenn P ein Recht des K wenigstens fahrlässig beeinträchtigt hat. -Hier könnte P ein Anwartschaftsrecht des K durch die Hypothek verletzt haben. Dann wäre er nach §§ 823 I, 249 I BGB zur Löschung der Hypothek verpflichtet

22. Lösung zur Abwandlung 1. Rechtsgutverletzung K müsste ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück zugestanden haben: -dies ist möglich (s.o.) -ob es im konkreten Fall bestand, könnte jedoch offen bleiben: Fraglich ist, wie sich die Ablehnung des Antrags durch das Grundbuchamt auswirkt. -grds. gewährt § 17 GBO einen gewissen Rechtsschutz für denjenigen, der den Antrag auf Eintragung stellt. Es gilt das Prioritätsprinzip. Der Rechtserwerb durch den Antragssteller wird also wahrscheinlich. -aber: § 17 GBO ist bloß formelles Recht, welches das materielle Recht nicht unmittelbar berührt. D.h. wird der Antrag wie hier abgelehnt (§ 18 I 1 Fall 1 GBO) oder versehentlich der Prioritätsgrundsatz verletzt, führt das allenfalls zu Amtshaftungsansprüchen gegen das Grundbuchamt nach § 839 BGB, Art. 34 GG. Jedenfalls erlischt der Rechtsschutz des Antragstellers und damit auch ein (mögliches) Anwartschaftsrecht -Ergebnis: Durch die Ablehnung hatte K im Zeitpunkt der Hypothekenbewilligung kein Anwartschaftsrecht. Eine Einrede nach §§ 853, 823 I, 249 I BGB besteht nicht.

23. Lösung zur Abwandlung 2. Ergebnis zu III. Die Zwangsvollstreckung ist durchsetzbar IV. K als Hypothekenschuldner -K hat von E seinerseits gutgläubig das Eigentum am Grundstück erworben (zu den Voraussetzungen oben) -Folglich war er Eigentümer des Grundstücks, an dem die Hypothek bestellt wurde B. Ergebnis zur Fallabwandlung K muss die Zwangsvollstreckung dulden

24. Lösung zur Abwandlung Weitergehende Hinweise: Der Ausgangsfall entstammt „Neuner - Examinatorium zum Sachenrecht“. Die Fallabwandlung entstammt BGHZ, 45, 186 ff. Diese lief in verschiedenen Bundesländern (ebenfalls als Abwandlung) vor ca. drei Jahren im Examen. Zu § 878 BGB jüngst OLG Nürnberg, 15 W 1126/14: „Verfügt ein Nichtberechtigter über Grundbesitz und genehmigt der Eigentümer diese Verfügung (§ 185 II 1 BGB) erst nachdem zunächst der entsprechende Eintragungsantrag beim GBA gestellt und dann ein vorläufiges Insolvenzverfahren über das Vermögen des Nichtberechtigten samt eines Zustimmungsvorbehalts nach § 21 II Nr. 2 Alt. 2 InsO angeordnet wurde, steht die damit eingetretene Verfügungsbeschränkung dem Wirksamwerden der Auflassung entgegen. Diese ist nicht nach § 878 BGB unbeachtlich, weil der Nichtberechtigte bei Stellung des Eintragungsantrags nicht verfügungsbefugt war und seine Verfügungsbefugnis durch die Genehmigung des Grundstückeigentümers erst nach Eintritt der Verfügungsbeschränkung wiederhergestellt wurde“. LS der RNotZ 2014, 594.