1. Optionality in Presale of Real Estate Developments
Sergio Rozenbaum, Luiz Brandão, Alexandre Rebello and Graziela Fortunato
12th Annual International Conference on Real Options
Rio de Janeiro, July 2008

2. Introduction: Problem
Presale of Real Estate units: Sale before completion
Reasons:
Risk sharing
To reduce liquidity risk
For the investor: locks in the property price
Risks involved:
Demand uncertainty
Price Volatility
Long turnaround time and low liquidity
Investor Default
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

3. Introduction: Problem
Asia:
Developers must complete a portion prior to presale
Risk of receiving an inferior product tends to favor established developers and market concentration.
Investor is penalized for default
Brazil
Full project spec files with authorities prior to presale, reducing the risk to investor
50% received during construction and the rest upon delivery
Investors in default are taking developers to court
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

4. Introduction: Problem
The case of Brazil
Prior to 1990, investors forfeited all prior payments in case of default
Consumer protection laws of 1990 required partial refund, but developers capped refunds at 15% to 20% of amounts paid.
Some investors have been able to receive up to 90% refund by suing developers in court
Recent court rulings have established that developers must a minimum of 70% of amounts received.
This had the effect of establishing by law a strike price for the option to abandon a presale contract, creating an lawful abandon option for the investor. .
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

5. Introduction: Objective
To determine the value and incremental cost of this abandon option to a real estate developer
To determine the impact on real estate investment strategies.
The option to abandon is modeled as American Put with exercise period of 24 months, which is equal to the construction period.
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

6. Model and Assumptions Price Model Option and Solution Where:
V is the market price of the property;
dz is the Wiener increment;
μ is the expected growth in the property’s value
is the volatility of the property value.
Option and Solution
American Put Option
Solved with 24 period discrete binomial CCR model
No trabalho consideramos a visão do comprador que quer investir ao comprar um imóvel em lançamento
Dentro das características do mercado imobiliário brasileiro, esse comprador irá pagar 50% durante o período de construção: sem juros, pois é um adiantamento e não um financiamento da seguinte forma:
10% de entrada
24 prestações iguais
4 intermediárias semestrais de 1%

7. Model and Assumptions Investor: Presale Purchase at time t = 0
50% total price paid during 24 month construction period as follows:
10% down payment at t = 0
4 semi annual payments of 4% at t = 6, 12, 18 and 24
24 monthly payments of 1% of total price.
50% refinanced upon completion and delivery of unit.
Exposed to price volatility risk
Will exercise option to abandon if market value at t = 24 drops below the balance still to be paid plus the amount to be refunded.
No trabalho consideramos a visão do comprador que quer investir ao comprar um imóvel em lançamento
Dentro das características do mercado imobiliário brasileiro, esse comprador irá pagar 50% durante o período de construção: sem juros, pois é um adiantamento e não um financiamento da seguinte forma:
10% de entrada
24 prestações iguais
4 intermediárias semestrais de 1%

8. Price Volatility
Historical prices series of residential property (Secovi-RJ)
Period: Jan/95 – Dec/05
Interval: Monthly basis
Real values
Area: Neighborhoods of Greater Rio
Type: Studio, one, two, three and four bedrooms
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

9. Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

10. Price Volatility
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

11. Model and Assumptions Models for First and Second Periods
If investor chooses to enter into presale contract, he is required to make first down payment P0.
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

12. Model and Assumptions Partial View of Project Model
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

13. Model and Assumptions
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

14. Model and Assumptions Model of Periods 23 and 24
Continuation required further down payment installments
Abandon entails receiving a portion d of accumulated payments gi up to period i.
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

15. Partial View of Tree

16. Model and Assumptions Partial View of Project Model
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

17. Results Option Value as function of region in % of property price
Option Value as function of size in % of property price
Size
Volatility 0%
10%
30%
50%
70%
90%
Studio
11.34%
5.1%
6.0%
7.8%
10.2%
12.7%
15.9%
1 Room
11.30%
5.9%
10.1%
12.6%
15.8%
2 Rooms
9.30%
3.2%
3.8%
5.5%
7.4%
9.7%
3 Rooms
9.24%
5.4%
7.3%
9.6%
4 Rooms
8.70%
2.7%
3.3%
4.8%
6.6%
8.8%
11.7%
Percentage of Refund
Grande demanda reprimida e a falta de alternativa de financiamento de longo prazo é comum o mercado imobiliário buscar financiamento diretamente com o comprador exigindo pagamento antecipado com entrega futura do bem.
O planejamento dos lançamentos imobiliários se fazem com base nas vendas previstas para o ciclo de produção, que é de 2 anos.
A percepção do comprador é que o valor do imóvel, no período de construção, aumente, justificando o investimento nesta fase.
Demanda de mercado local
Fatores macroeconômicos
Aumento de taxas de juros  gerando volatilidade significativa
Um imóvel residencial tem dupla utilidade: moradia e investimento
Em ambos os casos, o incorporador está sujeito ao risco de desistência por parte do comprador.
No comprador com perfil de investidor, se o preço do imóvel cair, ele pode optar por abandonar tal investimento, pois este não vale mais a pena.
Antes existia a possibilidade de perda total dos valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor proibiu esta prática.
Em alguns casos, no contrato estão incluídas cláusulas de devolução de 10% a 20% dos valores pagos. Mas o que realmente ocorre é que alguns compradores recorreram à Justiça e o STJ autorizou a adequação das regras contratuais e chegou a fixar a devolução de 90% dos valores já pagos.
Dessa forma o comprador passa a ter uma opção de abandono regulamentada pelo poder público.

18. Results
Option Value as function of region in and unit size (as % of property price
4 Rooms
Region 18
3 Rooms
Region 11
2 Rooms
Region 9
1 Room
Nestes gráficos, podemos observar como o valor da opção se altera em função da localização do imóvel, do tamanho e dos distintos patamares de devolução dos valores pagos.
Region 7
Studio
Region 1 0%
10%
30%
50%
70%
90% 0%
10%
30%
50%
70%
90%
% of refund
% of refund

19. Conclusion
The value of the option to abandon is high and can have a significant impact on the profitability of a real estate developer
For the average neighborhood of Rio, the option value for a refund rate of 70% was close to 10% of the value of the property.
This implies that the presale system may not reduce the risk to the developers as much as before
Developers may be saddled with illiquid property if there is a strong downturn in the market at the same time they may be called upon to refund investors as they exercise their option to abandon this unprofitable investment.

20. Conclusion
For developers, this information may allow them to mitigate their risks by offering alternatives that increase the option exercise cost to the investor, such as product customization
For the investor, this information is also valuable since it allows him to make optimal decisions and negotiate better conditions with the developers if necessary.
Model limitations includes low reliability of volatility estimates since price series refer to different properties due to lack of public records of real estate transactions.

21. O GLOBO 04/02/2009
A venda de apartamentos em lançamentos imobiliários, em uma época de grande turbulência financeira, é um risco muito grande para o incorpora-or. A inclusão da decoração pode ser uma ação de marketing,mas também pode ter sido adotada como proteção a uma futura devolução.
“De posse dessa informação, uma das alternativas para estes incorporadores possivelmente poderia ser o de criar condições que tornem a opção de abandono menos atrativa, através da oferta de customização do imóvel ou a inclusão de produtos específicos de maior valor agregado como cozinhas e armários planejados, cujos custos não são passiveis de devolução no caso de desistência.” Texto do artigo.