1. سوق الإسـكـان وآليات التمويل
مـايو 2013
مجلس الغرف السعودية
الرياض، المملكة العربية السعودية
سوق الإسـكـان وآليات التمويل
سعيد الشيخ
كبير الاقتصاديين لمجموعة الأهلي
البنـك الأهــلي التجـاري

2. المحتـويـات محـددات السـوق آفـاق الطلـب
التطـورات التشـريعية/ القانـونية
سـوق تمـويـل الإسـكـان
الخاتمـة

3. هي العوامل الرئيسـية التي تحـدد الزيـادة في الطلـب
معــدل نمـو سـكاني عالي (3.15%)، مصحوب بقـوة عاملة سـعودية سـريعة التـزايـد (4%)،
هي العوامل الرئيسـية التي تحـدد الزيـادة في الطلـب
الهـرم السـكاني السـعودي (2012)
نمـو السـكان السـعوديين والمسـاكن المأهـولة
2013
2010
2007
2004
عدد السكان
7,551,806
6,915,006
6,097,077
5,797,971
مكة
7,553,677
6,777,146
5,835,613
5,455,363
الرياض
4,538,515
4,105,780
3,545,644
3,360,157
المنطقة الشرقية
9,408,827
9,339,045
8,502,500
8,060,047
أخرى
29,052,825
27,136,977
23,980,834
22,673,538
إجمالي السكان
5,380,153
4,643,151
4,208,121
3,990,559
أعداد المساكن المشغولة
المصدر: وزارة الاقنصاد والتخطيط، الإحصاء السكاني عام 2010، وتقديرات البنك الأهلي التجاري

4. الوحـدات السـكنية المأهـولة حسب النوع
إرتفـاع القـدرة الشـرائية للمسـتهلكين، إضافـة إلى نشـوء تغيرات ثقـافية، أدى إلى تقلص
متوسط حجم الأسـرة، وظـل الطلب على الشقق في ارتفاع متصل
يتوقع ارتفاع نسبة الشقق المأهولة من 39% في عام 2010 إلى ما يقدر بحوالي 44.5% في عام 2020
انخفاض متوسط حجم الأسرة من 6.08 شخص في عام 2000 إلى ما يقدر بحوالي 5.28 شخص في عام 2020
تحول واضح من نظام الأسرة الممتدة إلى نظام الأسرة النووية الأصغر حجماً
القدرة المالية على تملك السكن تدفع باتجاه الوحدات الصغيرة
الوحـدات السـكنية المأهـولة حسب النوع
Source: CDSI, NCB Estimates

5. الوحـدات السـكنية المأهـولة حسب النوع (2012)
ظلت القدرة المالية على إمتلاك مسكن تمثل مشكلة متزايدة الحجم بالمملكة، وأدّت أسعار الأراضي
الباهظة إلى جعلهم غير قادرين على التملك، حيث أن مطوري العقاري يتجهون لخدمة شريحة الدخل الأعلى
نموذجياً، يجب أن لا تتجاوز أسعار الأرض 30% من التكلفة الكلية للمسكن
في المناطق الرئيسية الثلاث: مكة المكرمة والرياض والشرقية، تبلغ النسبة ما بين 40% و50%
من المألوف أن يُعنى مطوري العقار بمتطلبات شريحة الأثرياء ليحافظوا على هوامش أرباحهم
يشكل عدم وجود إطار قانوني للمتاجرة في الأراضي عائقاً كبيراً
لا توجد ضريبة/ زكاة على الأرضي البيضاء داخل النطاق العمراني، حيث لا يساعد الحفز على المتاجرة/ التطوير للأرضي
أحد العوامل التي تدفع السعوديين للإيجار عوضاً عن التملّك
تبلغ نسبة تملّك السعوديين للمسكن 40%
يتمتع ملاك العقارات والملكيات بعائدات تتراوح بين 8% و10% من الدخل من الإيجار
الوحـدات السـكنية المأهـولة حسب النوع (2012)
Source: CDSI, NCB Estimates

6. حجم سوق الإسكان مقابل العدد الكلي للسكان
على ضوء توقع أن يبلغ العدد الكلي للسكان 37 مليون نسمة بحلول عام 2020، سيصل إجمالي الطلب إلى 7 مليون وحدة سكنية، وفيما بين عامي 2011 و2020 سيكون مطلوباً تأمين 2.4 مليون وحدة سكنية جديدة.
حجم سوق الإسكان مقابل العدد الكلي للسكان
المطلوبة
سيبلغ حجم الاستثمار الإجمالي المطلوب لبناء 2.4 مليون مسكن حوالي 1.3 تريليون ريال سعودي
متوسط إنفاق يبلغ 130 مليار ريال في السنة
ارتفاع الطلب من 195,000 وحدة في عام 2011 إلى 264,000 وحدة في عام 2020
Source: CDSI, NCB Estimates

7. الطلب المتزايد على الإسكان مقابل الاستثمار المطلوب
يتوقع أن يبلغ إجمالي تكوين رأس المال الإسكاني الثابت فيما بين عامي 2011 و2010 حوالي 650 مليار ريال؛ أي أدنى من المبلغ المطلوب والذي يبلغ 1.3 تريليون ريال، حتى مع الأخذ في الاعتبار المرسوم الملكي برصد 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية
الطلب المتزايد على الإسكان مقابل الاستثمار المطلوب
تكوين رأس مال الثابت
المبلغ الإضافي المطلوب حوالي 400 مليار ريال لسد الفجوة
يجب أن تعمل الفعاليات العامة والخاصة معاً لتوفير الاستثمارات الإضافية المطلوبة
من المؤمل أن تساعد أنظمة التمويل والرهن العقاري في سد الفجوة على المديين المتوسط والطويل
Source: CDSI, NCB Estimates

8. إن إنشاء وزارة للإسكان، كجزء من المرسوم الملكي في عام 2011، يهدف لتوفير
ضوابط ولوائح تنظيمية مطلوبة بشدة
ستتولى وزارة الإسكان مسؤولية تطبيق مخصص ال 250 مليارريال لبناء 500,000 وحدة سكنية، آخذة المسؤولية عن كاهل الهيئة العامة للإسكان
إعادة تشكيل مجلس إدارة لصندوق التنمية العقارية، ليتولي وزير الإسكان رئاسة المجلس الجديد
القرار الملكي أن تتولى وزارة الإسكان توفير الأرض و تقديم القرض (خيار أضافي)
عينة من العقود التي تمت ترسيتها من قبل وزارة الإسـكان 2011 – 2012
القيمة مليون ريال
التفاصيل
العميـل
المقاول
المنطقة
640
إنشاء وحدات سكنية (1236) ومدارس (6) ومساجد (5)
وزارة الإسكان
مجموعة محمد على السويدان
الرياض
401
إنشاء وحدات سكنية في التيمة (776 وحدة)
تبـوك
255
إنشاء وحدات سكنية في شقراء (485 وحدة)
محمد علي حقيل للتجارة والإنشاء
225
المرحلة الأولى من مشروع "المجمع" ويضم 440 فيلا على مساحة 590 ألف متر مربع
شركة جـودة للمقاولات

9. في حين أن أنظمة التمويل العقاري التي طال انتظارها قد أجيز، إلا أن تأثيرها على سوق الإسكان لا يرجح أن يكون كبيراً في المدى القصير. ومن المرجح أن يكون التفاؤل الحذر هو النهج المتبع من
قبل الفاعلين في صناعة الإسكان
تحتفظ العديد من البنوك بمحافظ متدنية المخاطر، في غياب أنظمة التمويل والرهن العقاري
تم صدور أنظمة التمويل وارهن العقاري، كما صدرت اللوائح التنفيذية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي لثلاثة أنظمة (اللوائح التنفيذية للنظام الرهن العقاري وقاضي التنفيذ لم تصدر بعد).
إلى حين إثبات سوابق فيما يتعلق بإعادة حيازة العقار والمليكات، والإخلاء الجبري، وتسييل الأصول، سيكون هناك بعض التحفظ من المؤؤسات المالية في التوسع في التمويل العقاري
من شأن أنظمة التمويل و الرهن العقاري إذ طبقت كلياً وتحقق الانتشار الكامل أن يتيح المجال لتوفير تسنيد أو تصكيك الرهون في سوق ثانوية
في حين يبدو أن قوانين التمويل العقاري تعنى بجانب الطلب على الإسكان (سهولة التمويل)، يمثل العجز في جانب العرض في المدى القصير تحدياً نتيجة محدودية المساكن المعقولة في الأسعار

10. البنوك ابتداء تقوم بتمويل الأفراد بموجب أنظمة التمويل والرهن العقاري
تساهم أنظمة التمويل والرهن العقارية في تعزيز دور البنوك في التمويل العقاري وكذلك في زيادة عمق سوق الصكوك والسندات العقارية
البنوك ابتداء تقوم بتمويل الأفراد بموجب أنظمة التمويل والرهن العقاري
تسنيد الرهون العقارية وبيعها للشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (المادة 18 في الباب الثالث – شركات إعادة التمويل العقاري)
تمكين البنوك من الحصول على السيولة للاستمرار في توفير تمويل رهون عقارية جديدة، بما ينعكس على تحقيق نمو مستمر في سوق الإسكان
توفر السندات (الشركة السعودي لإعادة التمويل) للبنوك فرصة الشراء لمحفاظ الاستثمارلديها (الاستثمارات ذات العائد الثابت)
تعظيم الفائدة من الموارد المالية محلياً والحد من الاستثمارات الخارجية من قبل البنوك (صافي الاستثمارات الأجنبية حاليا 115 بليون ريال)
زيادة الأثر الايجابي على القطاع المالي أولاً والاقتصاد السعودي من خلال زيادة المضاعف للنقد المتداول محلياً

11. إجمالي مبالغ القروض غير المسددة والمقدمة من صندوق التنمية العقارية
واصل صندوق التنمية العقارية أداء دوره كمصدر رئيسي لتمويل المواطنين، وأتاح تغيير تم
مؤخراً في لوائح الصندوق قدر أكبر من المرونة للساعين لتأمين مسكن
إلغاء الشرط السابق الذي يقتضي تملك أرض قبل التقديم للحصول على قرض من الصندوق
زيادة سقف القرض من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، كجزء من المرسوم الملكي
صرف 11 مليار ريال من القروض حتى الربع الثالث من عام 2012
يوفر برنامج القرض الإضافي من قبل البنوك قروض تجسيرية فوق نطاق قروض الصندوق لشراء المنازل الجاهزة فقط
المتقدمين للقروض تحت الانتظار يقدر بنحو مليوني طلب ويشمل قبل وبعد إلغاء شرط الأرض
الحاجة المحلة إلى زيادة رأس مال الصندوق لتوفير القروض العقاربة
ضرورة زيادة كفاءة الصندوق التشغيلية لمواجهة الطلب العالي من المتقدمين
إجمالي مبالغ القروض غير المسددة والمقدمة من صندوق التنمية العقارية
*Through Q3’12
Source: SAMA

12. حجـم سـوق الإقراض المصرفي الإسكاني
احتفظت البنوك بمحافظ متدنية المخاطر في غياب أنظمة التمويل والرهن العقاري، ويتوفر التمويل الأساسي المتوقع لتمويل المساكن عبر البنوك، بيد أن من المتوقع أيضاً أن تؤدي شركات التقسيط المحلية والأجنبية دوراً أكبر على هذا الصعيد
حصر القروض على العملاء المدرجين في جداول رواتب، والافتقار للمنتجات التمويلية المبتكرة، ... إلخ
شكل الإقراض المصرفي لسوق الإسكان 3% فقط من الناتج المحلي الإجمالي
يتوقع أن تتخلى البنوك عن سلوك الحذر الشديد في تفادي المخاطر عقب تطبيق اللوائح والتدرج في زيادة الثقة في الأنظمة
لا تزال البنوك تطلع إلى مدى قوة قانون التنفيذ فيما يتعلق بالاخلاء الجبري في حالات عدم السداد
لا يزال الإقراض المصرفي غالٍ نسبياً، ولكن ستنخفض تكلفته مع زيادة حدة المنافسة
حجـم سـوق الإقراض المصرفي الإسكاني
Source: SAMA, NCB Estimates

13. إن المبادرات الكبرى التي اتخذتها الحكومة السعودية لمجابهة الطلب المتصاعد على المساكن
و يمكن أن ينظر إليها بإعتبارها توفر حلولاً للمواطنين من كافة مستويات الدخل
دخـل منخفـض
دخـل متوسـط
أثريـاء
- مرسوم ملكي بتخصيص مبلغ 250 مليار ريال لبناء 500,000 وحدة سكنية
مشروع يضع اعتبار للزمن ويهدف لمعالجة مشكلة المسكن المقدور على شرائه
مطلوب مشاركة القطاع الخاص
زيادة سقف قرض صندوق التنمية العقارية إلى 500 لف ريال
ضخ 40 مليار ريال في رأسمال الصندوق
منتج قرض اضافي للتمويل المجسر من قبل البنوك
- أنظمة التمويل و الرهن العقاري
تكاثر منتجات التمويل الإسكاني (خاصة المتوافقة مع الشريعة)
استعداد البنوك للمشاركة بحرية أكبر في مشاريع جديدة مع ملاك الأراضي

14. شـكـراً جـزيلاً

15. مـلـحـق

16. لدى وزارة الإسكان حالياً 56 مشروعاً قيد التنفيذ، تضم أكثر من 66 ألف وحدة سكنية على مساحة 48 مليون متر مربع من الأراضي
المنطقة
وحدات
مساجد
حدائق
تجزئة
تعليم
ترفيه
شوارع/طرق
حكومية
استخدامات متعددة
المساحة (م م)
مكة
17,093 26 33 23 4
6,959,817
الرياض
13,574 53 6 17 5
11,773,693
الشرقية
18,870 51 87 10 8
13,224,609
المدينة
4,182 11 1 3
2,094,564
القصيم
1,914 16 2 9 24
2,285,292
حائل
1,312
1,853,811
جيزان
1,908 13 14 46
2,524,141
الباحة
115
113,844
تبوك
3,435 12 52
3,100,015
نجران
1,062
1,249,389
الجوف
1,158 85
1,309,625
الشمالية
1,425
1,461,920
المجموع
66,048
211
194 47 93
225 19 61
47,950,720